Dans un contexte de taux d’intérêts faibles où l’investissement immobilier professionnel se heurte au défi de taux d’occupation de locaux commerciaux incertains, l’investissement immobilier professionnel a traversé une période de questionnements en profondeur. Face aux incertitudes liées aux changements des habitudes de consommations, identifier des investissements en ligne avec des objectifs de rendements stables est devenu un véritable défi.
Pour y faire face, Sylvie Proia et son équipe ont pris le pari d’innover et de renverser l’approche traditionnelle de l’investissement immobilier. Partant d’une écoute attentive du marché et s’appuyant sur plus de deux décennies d’expérience, ils nous dévoilent aujourd’hui les investissements immobiliers phares de la période à venir. L’investissement immobilier cible doit répondre à des critères de rendement, tout en s’inscrivant dans un portefeuille d’investissement équilibré et sécurisé. Pour cela, il doit faire l’objet d’une sélection minutieuse en terme de localisation et d’équipement du bien lui-même. Mais pas seulement, la qualité et la stabilité du locataire sont des éléments-clés dans la détermination des cash flows futurs.
Sylvie Proia, vous êtes Co-CEO et partner, Head of Business Development chez Unik Capital à Luxembourg. Quelle est d’après vous la stratégie à adopter dans la sélection de biens immobiliers professionnels à l’aube de 2020 ?
Nous analysons en permanence des données statistiques et économiques pour sélectionner, dans toute l’Europe, les secteurs d’activité de nos futurs investissements. L’éventail d’activités ciblées et de marchés géographiques doit évidemment permettre de répondre à des objectifs de croissance et de rendement, mais pas seulement. Nous nous attachons aussi à conférer à l’ensemble des investissements une relative agnosticité vis-à-vis du climat économique, par un mix harmonieux d’activités cycliques à contra-cycliques».
Pouvez-vous nous en dévoiler davantage sur les secteurs qui sont, d’après vous, porteurs de vraies opportunités pour l’investissement immobilier ?
Je dirais qu’il convient de raisonner non plus en termes de choix unitaires de biens, mais plutôt d’adopter une approche par analyse macro-économique et une sélection d’actifs par grands segments de marchés. Par exemple, nous avons identifié les trois tendances incontournables suivantes. Tout d’abord, le vieillissement de la population en Europe, qui s’accompagne d’une médicalisation accrue soutenue financièrement par les systèmes sociaux des différents États. Le second axe de réflexion accompagne l’intensification des flux de tourisme en Europe et les besoins en infrastructures hôtelières. Enfin, le troisième est lié à l’évolution des habitudes de consommation. Je pense là, clairement, au développement du e-commerce avec sa croissance annuelle à deux chiffres en Europe. La pénurie d’entrepôts adaptés au e-commerce en fait une troisième cible privilégiée. Pour chaque secteur, nous identifions les pays où la croissance et les besoins sont les plus significatifs. Vous le voyez, la problématique de ciblage des biens s’éloigne de la traditionnelle sélection unitaire pour se rapprocher de plus en plus de l’approche top-down des gérants actions !
Au-delà de la sélection sectorielle et géographique, pouvez-vous nous expliquer en quoi la démarche intellectuelle elle-même innove par rapport à l’approche traditionnelle ?
Nous avons complètement revu notre méthodologie. Plutôt que de choisir des actifs puis de rechercher des locataires, nous sélectionnons, dans chaque secteur-cible des opérateurs de qualité et à haut potentiel pour les accompagner dans leur développement dans toute l’Europe. Pour un bon équilibre du portefeuille dans son ensemble, nous considérons aussi bien des grandes enseignes déjà bien implantées en recherche d’expansion que des nouveaux acteurs qui arrivent sur le marché, choisis pour le dynamisme de leur innovation et leur éthique. Finalement, nous recherchons des partenaires qui partagent nos valeurs ! Nous développons avec ces exploitants un partenariat basé sur des objectifs communs, des compétences complémentaires et des synergies fortes. Notre signature, c’est d’inverser l’approche par rapport à l’investissement immobilier traditionnel. La confiance est le ciment d’une réussite commune avec ces partenaires qui peuvent ainsi se concentrer sur l’exploitation, leur propre coeur de métier.
Finalement, vous vous éloignez de la pure sélection de biens immobiliers.
C’est exactement ça. Dans chaque secteur cible, nous sélectionnons nos enseignes partenaires pour leur éthique, leur qualité de prestations, leur choix de localisations et leur appétence pour l’innovation. Ainsi, le coeur de nos due diligences portent sur les enseignes partenaires elles-mêmes, la compréhension de leur modèle d’expansion pour aboutir au choix de celles qui nous correspondent le mieux. Alors, cela se traduit par une opération conjointe avec l’enseigne qui sera locataire et nous propriétaire des murs. La constante incontournable demeure notre cible d’actifs immobiliers qui vise exclusivement des investissements Prime, de type Core/ Core+ à vocation patrimoniale, neufs et de belle facture dans toute l’Europe. Cette sélection nous permet de générer des revenus quasi immédiats sur les investissements.
L’objectif de vos solutions d’investissement est de donner un accès privilégier à des actifs immobiliers exclusifs en Europe à des catégories d’investisseurs professionnels du wealth management, au-delà des seuls professionnels du secteur. Pouvez-vous nous expliquer les contraintes et opportunités qui en résultent ?
Nos produits d’investissement immobilier s’adressent à des professionnels du wealth management qui vont bien au-delà des professionnels de l’immobilier. Dès lors, nous apportons une attention particulière à la sécurisation des actifs immobiliers. Celleci ne serait pas complète sans la gouvernance qui entoure l’ensemble des processus de la vie de la structure d’investissements. Dans notre démarche, la compliance et la gestion des risques sont incontournables. Ainsi, nos partenariats porteurs de synergies ne s’arrêtent pas aux investissements mêmes. Nous nous appuyons au quotidien sur l’expertise de nos partenaires sociétés de gestion et banque dépositaire, pour entourer nos projets de toute la gouvernance nécessaire.
Jusqu’à maintenant peu de professionnels de l’investissement immobilier ont tenté une telle approche de partenariat privilégié avec des enseignes. Quels sont les premiers retours constatés sur les segments de marchés de ces nouvelles solutions ?
Ils sont vraiment positifs ! Nous avons le sentiment d’avoir, par cette nouvelle approche, conçu une solution d’investissements qui non seulement accompagnera le développement de secteurs en croissance pour la décennie à venir, mais répondra aussi aux attentes de nos investisseurs. D’ailleurs, le marché réserve d’ores et déjà le meilleur accueil à Cacik Fund SCA SICAV-FIAR, compartiment Unik Premium. Le projet génère une effervescence qui nous conforte dans l’intérêt indéniable qu’il y a à mettre en place une approche synergique basée sur des partenariats forts entre experts qui s’épanouissent dans leur coeur de métier.
Merci beaucoup, Sylvie, d’avoir partagé avec nous cette vision et ces expériences particulièrement intéressantes.